"Pokern lohnt sich nicht": Wo steht der Münchner Markt mit Gewerbeimmobilien?

Zwei Jahre vor Fertigstellung sucht (und findet) die Bayerische Hausbau derzeit Mieter für ihr neues Gewerbeobjekt DAVANTO auf der Schwanthalerhöhe. Im Interview spricht der Leiter der Gewerblichen Vermietung, Martijn de Witte, mit Christian Huber über das einzigartige Objekt, die Zukunft von Büroimmobilien und darüber, ob die Party am Münchner Mietmarkt bald vorbei ist.

Martijn, du bist seit einem halben Jahr bei der Bayerischen Hausbau tätig. Welchen Eindruck hast du bislang vom Unternehmen gewonnen?

Zunächst finde ich, dass die Bayerische Hausbau ein sehr interessantes und breites Portfolio hat: von der kleinen bayerischen Gaststätte bis zum Luxushotel. Oder aber ein so modernes Projekt wie das DAVANTO. Das war mir zuvor in der Form gar nicht bewusst. Besonders gefällt mir zudem, dass die Bayerische Hausbau ihren Claim „Werte, die bleiben“ wirklich ernst meint. In meinem Berufsleben habe ich viele Eigentümer kennengelernt, die „die Braut optisch schnell hübsch machen“, Mietverträge mit hohen Incentives abschließen und dann so teuer wie möglich verkaufen. Die Bayerische Hausbau fährt hier eine ganz andere Strategie. Das schätze ich auch in der Gewerblichen Vermietung: Der Fokus liegt nicht nur auf der Erst-, sondern auch auf der Zweit- oder sogar Drittvermietung.

Wie möchtest du die Gewerbliche Vermietung der Bayerischen Hausbau weiter voranbringen?

Prozesse können lästig sein, sie bringen aber auch Vorteile mit sich, wenn jeder sie einhält. In den ersten Monaten, seit ich hier bin, habe ich versucht, vor allem die Struktur im Vermietungsgeschäft zu optimieren – sei es in der Kommunikation mit den Maklern, im Führen von Datenbanken oder in der Neustrukturierung von Prozessabläufen. Ich denke, hier befinden wir uns mittlerweile auf einem sehr guten Weg. Weiter möchte ich, dass die Bayerische Hausbau mittelfristig noch positiver am Markt und in der Öffentlichkeit wahrgenommen wird. Schließlich haben wir ein großes und interessantes Gewerbeportfolio und sind nicht der Luxusprojektentwickler.

Zu diesem Gewerbeportfolio gehört auch das DAVANTO. Ein einfach zu vermietendes Objekt?

Die „Einfachheit“ ist der aktuellen Marktsituation geschuldet, wir haben kaum verfügbare Flächen. Aber natürlich kann man auch jetzt nicht alles zum Höchstpreis vermieten.

Das DAVANTO wird das Erscheinungsbild der Schwanthalerhöhe künftig maßgeblich prägen. Was macht es darüber hinaus besonders?

Zum einen natürlich die exponierte Ecklage direkt über der Theresienwiese. Gleich daneben bietet das Forum Schwanthalerhöhe mit einem Nahversorgungszentrum alle Dinge des täglichen Lebens. Ich finde eine hervorragende Anbindung vor: Die beiden U-Bahn-Stationen Theresienwiese und Schwanthalerhöhe sowie die S-Bahn-Station Hackerbrücke liegen in Fußnähe, aber auch zur Autobahn benötige ich nur wenige Minuten. Und mit unserem ersten Mieter body + soul haben wir einen Premium-Fitness- und -WellnessAnbieter für das DAVANTO gewinnen können, der auf knapp 4.000 Quadratmetern unter anderem mit einem Sportpool mit rund 25 Metern Länge aufwarten kann. Ein Arbeitgeber, der einen solchen Arbeitsplatz anbieten kann, punktet natürlich auch im „War for Talents“, also dem Mitarbeiter-Recruitment.

Hochwertiges Gebäude, hochwertige Broschüre: Für Marketingmaßnahmen hat die Gewerbliche Vermietung eine aufwendige Broschüre drucken und eine Vielzahl von Illustrationen erstellen lassen.

Welche Anforderungen spielen für Unternehmen heute die wichtigste Rolle bei der Anmietung von Büroräumen?

Ganz klar: Flexibilität genießt die höchste Priorität. Gewerbemietverträge werden in aller Regel langfristig abgeschlossen, auf mindestens fünf oder vielleicht sogar zehn Jahre. Wenn ein Unternehmen organisch wachsen möchte, aber das Wachstum und die damit verbundenen finanziellen Auswirkungen noch nicht einschätzen kann, mietet es vielleicht eine ganze Etage, wovon es aber nur zwei Drittel nutzt und ein Drittel zunächst untervermieten möchte. Umgekehrt sind auch Vormietrechte für angrenzende Flächen sehr begehrt. Sowohl in Bezug auf die Flächenanmietung als auch auf die Laufzeit möchte der Mieter in der Vertragsgestaltung möglichst hohe Flexibilität. Darauf können wir natürlich vertragsgestalterisch eingehen, zum Beispiel, indem wir ein temporäres Untermietrecht zugestehen oder eine lange Laufzeit mit einem Sonderkündigungsrecht nach beispielsweise fünf Jahren vereinbaren. Nimmt der Mieter dieses Sonderkündigungsrecht in Anspruch, muss er natürlich eine Vertragsstrafe zahlen.

Um so flexibel handeln zu können, müssen aber auch die baulichen Voraussetzungen passen. Wie steht es da beim DAVANTO?

Das DAVANTO bietet als Multi-Tenant-Immobilie beste Voraussetzungen: Mit einem Achsmaß von 1,35 Metern, optimaler Raumtiefe und einer Deckenhöhe von drei Metern können die Büroflächen hinsichtlich der Arbeitsplätze hocheffizient genutzt werden. Pro Geschoss lassen sich teilweise bis zu fünf Mieteinheiten generieren, die alle gut erschlossen sind. Es gibt zwei Eingänge, zweimal zwei Aufzüge und zwei innenliegende Treppenhäuser. Wenn ein Mieter nach zehn Jahren sagt, er würde zwar gerne verlängern, möchte aber weniger Quadratmeter nutzen, können wir sehr flexibel reagieren, weil wir auch sehr kleinteilig nachvermieten können. Also, aus Vermietungssicht ist das Objekt perfekt.

Sowohl vom Foyer, als auch vom Empfangsbereich (Bild oben) und der Dachterrasse hat man im DAVANTO einen Blick bis zu den Alpen.

Welche Vermietungstaktik fährt die Bayerische Hausbau eigentlich: lieber kurzfristig vermieten, mit der Aussicht, höhere Preise zu erzielen, oder langfristige Verträge abschließen?

Man muss da differenzieren und sich die Frage stellen: Was habe ich mit dem Projekt vor und wie sieht die derzeitige Mieterstruktur dafür aus? Bezogen auf das DAVANTO muss man die jetzige Marktsituation ausnutzen. Die Gewerbemieten werden nicht weiter steigen, zumindest nicht exorbitant. Es lohnt sich deshalb nicht zu pokern. Priorität hat im Moment ganz klar, gute Unternehmen zu finden und langfristig zu den jetzt erzielbaren Mietpreisen zu binden. Das gilt übrigens auch für Bestandsmieter.

In welche Richtung wird sich deiner Meinung nach der Markt entwickeln?

Alle reden davon, dass die Party bald zu Ende ist. Und in der Tat stagnieren die Höchstmieten. Tatsächlich lässt sich beobachten, dass in einzelnen Branchen, wie z.B. Automotive, ein hohes Maß an Nachfragezurückhaltung eingetreten ist. Und andere Branchen werden nachziehen. Ich denke, dass die Gewerbemieten in München an einem Punkt angekommen sind, an dem sie nicht weiter steigen werden. Im Moment ist das Angebot gering, die Leerstandsquoten sind sehr niedrig. Die Fertigstellung des DAVANTO fällt hier noch in eine sehr günstige Zeit – schließlich gibt es in der Lage keine echten Konkurrenzobjekte. Ich denke, wir sollten das Zeitfenster für frühe Abschlüsse nutzen.

Co-Working, Jobsharing oder Homeoffice – die Arbeitswelt ändert sich …

Am Beispiel Co-Working lässt sich beobachten, dass wir uns auf neue Anforderungen einstellen müssen. Angefangen hat das ja mit Start-up-Unternehmen, die günstig Büroflächen anmieten wollten. Heute geht es hin zum Corporate-Geschäft mit Großunternehmen, die Arbeitsplätze für einen bestimmten Zeitraum anmieten. Start-ups machen nur noch einen kleinen Teil aus. Selbst konservative Großkonzerne mieten mittlerweile immer häufiger Arbeitsplätze und nicht mehr Büroflächen. Diese können sie dann kurzfristig länger anmieten oder vorzeitig zurückgeben. Und dahin wird in Zukunft meiner Meinung nach die Reise gehen. Nicht komplett, aber doch zu einem Teil – aber das ist natürlich auch ein Stück weit Kaffeesatzleserei.

Werden diese Trends nicht dazu führen, dass immer weniger Büroflächen benötigt werden?

Ich glaube nein. Der Mensch braucht andere Menschen, um zu leben – und zu arbeiten. Aber natürlich ändern sich die Dinge. Wir werden künftig nicht weniger, sondern andere Büroflächen benötigen. An dem Ort, an dem man arbeitet, an dem wird man künftig auch mehr leben. Dieser Trend läuft unter dem Begriff Co-Living, wo Projektbeteiligte für eine gewisse Zeit miteinander arbeiten und leben. London ist im Bereich der modernen Büronutzung Vorreiter. Da gibt es Gewerbeimmobilien, die bis 10:00 Uhr morgens als Hotel genutzt werden. Dann kommt der Co-Worker zum Arbeiten. Und das Fitnessstudio wird abends zum Restaurant. Diese Art von Arbeiten und Mehrfachnutzung einer Immobilie ist für uns derzeit noch ungewohnt oder vielleicht auch noch unvorstellbar. Aber sie wird kommen.

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